Случай из практики: ко мне за консультацией обратилась пожилая женщина, проживающая в квартире на первом этаже, окна которой выходят на детскую площадку. Постоянный шум, детские крики и смех, доносящиеся до нее, очень ее раздражали, а когда в соседнюю с ней квартиру въехала семья с грудным младенцем, квартиросъемщица и вовсе потеряла покой, — плач ребенка по ночам мешал ей уснуть, и, по ее словам, «ее жизнь превратилась в сумасшедший дом из-за шума, не прекращавшегося круглые сутки напролет». Так как родители капризного малыша не принимали во внимание ее претензии по поводу шума, который тот устраивал по ночам, измученная бессонницей пенсионерка хотела узнать, вправе ли она потребовать у владельца дома снижения квартплаты. Ведь, по ее мнению, наличие беспокойных соседей с грудным ребенком и активно посещаемой детской площадки под окнами ее квартиры являются недостатком квартиры, негативно влияющим на качество жизни…
Не секрет, что именно нарушения тишины являются главным поводом для конфликтов между жильцами многоквартирных домов. Постоянный шум, ремонтные работы и крики детей в самое неподходящее время способны превратить в злейших врагов даже самых доброжелательных на первый взгляд соседей. Тем не менее, если первые два фактора и считаются недостатком квартиры, который дает квартиросъемщику право требовать от арендодателя снижения оплаты за проживание — как говорится в § 536 Гражданского Уложения ФРГ (BGB), «сумма арендной платы может быть уменьшена при наличии у объекта аренды дефектов или изъянов, влияющих на качество жизни», — шум, производимый детьми, таковым не является. Несомненно, плач младенца по ночам или громкие крики детей, играющих днем во дворе дома, можно охарактеризовать как источник беспокойства для остальных жильцов дома, особенно пожилых. Но в данном случае закон — на стороне детей и их родителей. Существует множество постановлений различных судов (в том числе такие судебные решения, как AG Starnberg, AZ 1 C 1021/91 или AG Kassel, AZ 872 C 855/91), гласящих, что повышенный уровень шума в соседней квартире или на лестничной клетке во время игр детей не может быть поводом для жалоб соседей и малыши, проживающие в многоквартирном доме, имеют право громко смеяться, кричать и топать ногами в свое удовольствие в любое время. То же самое касается и шума от детских учреждений, детских площадок и полей для игр, находящихся в непосредственной близости от жилых домов или в их дворах, — он не рассматривается в качестве вредных воздействий на человека и окружающую среду и не может быть основанием для подачи жалоб в административные органы и судебных исков. Это подтвержено, в частности, постановлениеми Земельных судов Берлина и Мюнхена (Landgericht Berlin, AZ 61 S 288/1985 и Landgericht München WM 87, 121). Больше того, самым маленьким жильцам многоквартирных домов дозволено также безнаказанно плакать по ночам (OLG Düsseldorf, AZ 9 U 218/96). А их восприимчивым и нервным соседям, которым этот шум действует на нервы, лучше сменить квартиру.
Совсем по-другому дело обстоит, если источниками шума являются взрослые люди, не соблюдающие так называемо «правило покоя», действующее с 22 часов вечера до 6 часов утра, — так, Земельный суд Берлина, вынесший решение по подобному случаю (VIII ZR 155/11 от 29.02.2012), принудил владельца дома, часть которого занимали апартаменты для туристов, приезжавших и отъезжавших ночью и включающие музыку на полную громкость, снизить сумму аренды для остальных жильцов на 20%.
Тем не менее, в каждом конкретном случае возможность сокращения квартплаты зависит от ряда определенных обстоятельств, поэтому здесь не обойтись без индивидуальной консультации с адвокатом, который, ознакомившись с текстами договора об аренде квартиры и фактическими обстоятельствами дела, сможет определить, каковы шансы на успех и насколько велика будет при положительном исходе дела сумма снижения арендной платы.
